常州市贯彻《城市房屋租赁管理办法》实施细则
                                                                     第一章    总   则

    第一条    为加强城市房屋租赁管理，维护房产市场正常秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规和规章，结合本市实际情况，制定本细则。

    第二条    本细则适用于常州市市区、各所辖市建制镇 和独立工矿区范围内的各种所有制房屋。

    第三条    房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本细则。

    第四条    公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋，可以依法出租。

    第五条    房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利的原则。

    第六条    住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

    第七条    常州市房产管理局（以下简称房管部门）是本市房屋租赁管理的行政主管部门，所辖市房产管理机关（以下简称所辖市房管部门）是所辖市行政区域内城镇房屋租赁管理的行政主管部门。

    第八条    工商行政管理部门参与生产、经营性房屋租赁的监督管理。租赁房屋的治安管理，由公安部门依照有关规定实施。

                                                                           第二章     备案登记

    第九条    房屋租赁，实行向房管部门登记备案制度。除国家授权管理的直管公房、单位自管房的住宅租赁（不含转租或变更使用性质的租赁）外，其余房屋的租赁（包括签订、变更、终止租赁合同）必须向房管部门申请办理登记备案。

    第十条    申请房屋租赁登记备案，应当提交下列文件：

    ㈠房屋租赁当事人签订的统一格式的租赁合同；

    ㈡房屋权属证书；

    ㈢房屋租赁当事人的合法证件（身份证或法人资格证书等）；

    ㈣房管部门认为需要提交的有关文件。

出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。

    出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。

    第十一条    房屋租赁当事人应在租赁合同签订后30日内，持本细则第十条规定的文件，向房管部门申请登记备案，房管部门自受理之日起15日内，经审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

    各所辖市人民政府所在地以外的建制镇 的房屋租赁申请登记备案，可由所辖市房管部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。

    第十二条    《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租赁房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所的合法凭证。未经房管部门登记备案领取《房屋租赁证》的，公安部门不予办理户口登记手续。

    第十三条    有下列情形之一的，房管部门不予颁发《房屋租赁证》。

    ㈠未依法取得房屋所有权证的；

    ㈡司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；

    ㈢共有房屋未取得共有人同意的；

    ㈣权属有争议的；

    ㈤属于违法建筑的；

    ㈥属于危房，不符合安全标准的；

    ㈦已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；

    ㈧经城市拆迁主管部门批准已列入拆迁范围的；

    ㈨有关法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。

    第十四条    《房屋租赁证》每年验证一次，由租赁双方到市房管部门指定的地点办理。

    第十五条    严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。如遗脸《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。

    第十六条    房屋租赁期限届满，租赁合同自然终止，承租人应当退让房屋。如承租人需要继续租用的，应当地租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同，到房管部门办理登记备案手续。

    第十七条    租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

    房屋租赁期限内因城市建设需要拆迁的，按拆迁规定执行。

                                                   第三章     当事人的权利和义务

    第十八条    房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。

    第十九条    出租人的主要权利和义务

    ㈠出租人有按时收取租金的权利，并有依法纳税的义务；

    ㈡出租人有监督承租人按规定使用房屋的权利；

    ㈢租赁期满，出租人有终止租赁合同、收回房屋的权利；

    ㈣出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿；

    ㈤出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付，并给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；

    ㈥出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复，不及时修复致使房屋发生破坏性事故，造成承租人人身伤害或财产损失的，应当承担赔偿责任。

    第二十条    承租人的主要权利和义务：

    ㈠承租人有按照租赁合同使用房屋的权利；

    ㈡租赁期满，承租人有优先续租的权利；

    ㈢承租人必须按期缴纳租金，违约的，对公房承租人课以欠租额30%的滞纳金，私房按照双方签订的租赁合同办理；

    ㈣承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人同意（需有关部门批准的，应同时得到有关部门批准），并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

    第二十一条    承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，由承租人赔偿：

    ㈠擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或调换使用的；

    ㈡擅自将承租的房屋拆改结构或改变用途的；

    ㈢拖欠租金累计达6个月以上的；

    ㈣公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；

    ㈤利用承租的房屋进行违法活动，损害公共利益的；

    ㈥擅自买卖公有房屋使用权的；

    ㈦故意损坏承租房屋的；

    ㈧其他严重损害出租人权益的；

    ㈨法律、法规和规章规定其他可以终止合同，收回房屋的。

                                                                    第四章     转租管理

    第二十二条    房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再次出租的行为。

    第二十三条    承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

    第二十四条    房屋转租应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本细则的规定办理登记备案手续。

    第二十五条    转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

    第二十六条    转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

    第二十七条    转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。

    第二十八条    出租人同意转租房屋使用权的，可以从转租中获得收益，公房出租人的受益份额不得低于新增收益额的50%，私房由当事人协商约定。

                                                                               第五章     罚则

    第二十九条    违反本细则，有下列行为之一的，由市、所辖市房管部门依照有关法律、法规和规章的规定，对当事人给予行政处罚。

    ㈠不按期申报、领取《房屋租赁证》的；

    ㈡伪造、涂改《房屋租赁证》的；

    ㈢未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的；

    ㈣擅自买卖公有房屋使用权的。.

    第三十条    房管部门的工作人员在查处违反本细则行为时，应当主动出示执法身份证件。经查明事实，确有应受行政处罚的违法行为的，根据情节轻重及具体情况，依法作出行政处罚决定。

    在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。

    第三十一条    行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人；当事人不在场的，应当在7日内依照民事诉讼法的有关规定，将行政处罚决定书送达当事人。当事人自收到行政处罚决定书之日起15日内缴纳赃款。

    罚款必须使用省财政部门统一印制的罚没票据，罚没收入全部上缴同级财政部门。

    第三十二条    当事人对房管部门的行政处罚决定不服的，可以在接到行政处罚决定书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上一级机关或同级人民政府申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以在接到行政复议决定书之日起15日内，向房屋 所在地人民法院提起行政诉讼。当事人也可以直接向人民法院起诉。

当事人逾期不申请行政复议，也不提出行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的房管部门可以采取下列措施：

    ㈠到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的3%加处罚款；

    ㈡申请房 屋所在地人民法院强制执行。

    第三十三条    当事人违反公安部《租赁房屋治安管理规定》（1995年3月6日公安部第24号令发布）的，由公安部门予以处罚。

    第三十四条    在公房屋租赁中，擅自提高租金标准的，依照《价格管理监督条例》有关规定，予以处罚。

    第三十五条    房管部门工作人员徇私舞弊、以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

                                                                       第六章        附  则

    第三十六条    本细则颁发前出租房屋的，租赁当事人应在本细则颁发后3个月内，向市、所辖市房管部门申请补办登记备案手续。

    第三十七条    因房屋租赁发生纠纷，租赁双方当事人可依法向市、所辖市房管部门申请调解处理，也可依法向仲裁机构申请仲裁，或依法向房屋所在地人民法院起诉。

    第三十八条    本细则自颁发之日起施行。

常州市二手房交易费用说明

【1】：

未满5年的住房交易类

卖方:1、印花税：房产总价×0.05％；2、营业税及其附加：房产总价×5.55％；3、个人所得税：个人所得税住房转让收入的1%或应缴个税额的20%；4、交易手续费3元/平方米。

买方：1、契税2%（超144平方米为4%）；2、印花税：房产总价×0.05％ ；3、交易手续费3元/平方米；4、房产登记费80元/套，有共有人的共有证工本费每本10元；

另注：中介费，通过中介的为不超过成交价总额的1.5％左右，买卖双方协商解决。

【2】：

已满5年的住房交易类

卖方:1、印花税：房产总价×0.05％；2、营业税及其附加可免；3、个人所得税：家庭唯一生活用房可免4、交易手续费3元/平方米。

买方：1、契税2%（超144平方米为4%）；2、印花税：房产总价×0.05％ ；3、交易手续费3元/平方米；4、房产登记费80元/套

有共有人的共有证工本费每本10元。

另注：中介费，通过中介的为不超过成交价总额的1.5％左右，买卖双方协商解决。

[ 本帖最后由 李嘉欣 于 2008-10-10 21:21 编辑 ]

房屋租赁合同

本合同双方当事人
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
     根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，就甲方将其房屋出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜，订立本合同。
一、 房屋的座落、面积
1-1．甲方将座落在    市     区     路     号                 出租给乙方使用。
1-2．甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共     平方米。
二、  租赁用途
2-1．乙方向甲方承诺，租赁该房屋享有居住使用权。
2-2．在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。
三、  租赁期限
3-1．该房屋租赁期为   年。自     年   月  日起至   年   月  日止。
3-2．租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的15天内向甲方提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同。
四、租金及支付方式
4-1．该房屋的月租金为    元整。（大写：                ）
4-2．租金按三个月为壹期支付，第一期租金共计       元（大写：                    ）应于     年       月     日前付清，以后的租金应于每期提前5天支付，先付后住。甲方在收到租金后应该给乙方开据一份正式收据。
4-3．租金以现金方式支付，活动期为三天，三天后，每逾期一天，则甲方有权按月租金的0.5％收取滞纳金，如超过15天，则视为乙方违约甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。
五、 保证金
5-1．为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期限内相关费用之如期结算，甲、乙双方同意本合同的保证金为       元整（大写：              ）
5-2．乙方应于本合同签订时付清全额保证金。甲方在收到保证金后给乙方开据正式的收据。
5-3．租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将保证金无息退还乙方。
六、其它费用
6-1．乙方在租赁期限内，实际使用的水费，电费、煤气费及有线电视、保安、保洁费按人均分摊，空调使用期间，应多支付所产生的电费，并按帐单如期缴纳。
6-2．乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。
七、 乙方的义务
8-1．乙方在租赁期限内保证在该租赁房屋内的所有活动均能符合中国的法律及该地点管理规定，不做任何违法之行为。
8-2．乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它费用。
8-3．未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构装修。
8-4．未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋及设备，如因乙 方的过失或过错使房屋设施受到损坏，乙方就承担全部责任。
8-5． 乙方应按本合同的约定合法使用租赁房屋，不得擅自改变使用性质，不得存放危险品及国家明文规定的不合法之物品，如因此发生损害，乙方应承担全部责任。
九、 合同终止及解除规定
9-1．在租赁期限内甲、乙双方任何一方提前终止合同都需提前1个月通知，否则均构成违约。
9-2．租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，可任凭甲方处置。
十、违约处理
10-1．甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，违约金双方同意为        元整（大写：                  ）若甲方违约，除退还给乙方的保证金外，还需支付给乙方上述金额的违约金；反之，若乙方违约，则甲方有权从保证金中扣除上述金额的违约金。
10-2．凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可向管辖权的人民法院提起诉讼。
10-3．房屋因不可抗力（如特大自然灾害、地震等）原因导致毁损和造成甲乙双方损失的、双方互不承担责任。
十一、其它条款
11-1．甲、乙双方要签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。
11-2．本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款，本合同及其补充条款和附件（设备清单）内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。
11-3．本合同共有贰页，壹式两份，其中：甲、乙双方各执壹份，均有同等效力。签字即生效。
出租方（甲方）：                          承租方（乙方）：           
身份证号码：                              身份证号码：
身份证地址：                              身份证地址：
联系电话：                                联系电话：            
日期：                                     日期：
签约地点：
签约日期：  年     月     日









二手房买卖合同


卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________

买方：_______________(简称乙方)身份证号码：_____________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人

民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在

缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支

付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款

人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

第六条违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条本合同主体

1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。

2.乙方是____________，代表人是____________。

第八条本合同如需办理公证，经国家公证机关____公证处公证。

第九条本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、________公证处各一份。

第十条本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十一条本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。

第十二条双方约定的其他事项：

出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________

身份证号码：__________________ 身份证号码：___________________

地 址：___________________ 地 址：____________________

邮 编：___________________ 邮 编：____________________

电 话：___________________ 电 话：____________________

代理人(甲方)：_________________ 代理人(乙方)：_________________

身份证号码:___________________ 身份证号码：___________________

见证方： 鉴证机关：

地 址：

邮 编：

电 话：

法人代表：

代 表： 经办人：

日 期： 年 月 日 鉴证日期：_______年____月____日

[ 本帖最后由 李嘉欣 于 2008-10-10 21:04 编辑 ]

我来顶一下！~

谢谢老二!

顶个。。。劳动最光荣

老套筒

     租房注意7事项保障自身权益


  近段时间有租房需求的消费者越来越多，尤其是刚走出校门的大学生，因经济能力弱而基本上都选择租房住。那么，租房该注意哪些事项以保障自身权益呢？对此，二手理财投资专家给出以下建议。

1.尽量找有资质的中介公司。小中介公司本身的合同不完善，可能没有经过律师看过，如果发生纠纷，很难保障消费者权益；


2.查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而村屋则多无房产证，有可能是不合法的，并且与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。如果产权人不清晰，租金可能被卷走不知去向；

3.注意出租屋的消费环境和卫生环境、其它配套，看有无小区物管；

4.租金占自己月收入的四分之一以内比较保险。谈租金时要货比三家，看多几个盘；

5.租客可以争取3～5天的免租期，收拾屋子等等；

6.检查家具清单，写明品牌，并试用；

7.如果合同期内可能因为工作调动引起租房地点有所变更，租房者一定要在合同内注明“假如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金”，以保障自己的权益。

另外，理财投资专家进一步提醒，租房过程中还有不少细节需要留意：

首先，应对房屋进行实地勘察，包括户型、采光、是否安静、周边交通状况等，最重要一点是看水电、马桶等日常设施是否良好，必须把所有的家电都试用一遍以检查插头是否漏电、煤气是否泄漏等；

其次，在签租赁合同时，一定要把权利义务分清，例如房租、水电、煤气、电话、有线电视等费用如何缴纳，每月啥时缴纳房租，房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。再有就是签订合同时要标明房屋内设备的数量、成新度等情况，越具体越好；

第三，如果合租对象不大熟悉，一定要互相留下身份证、工作证等复印件以及联系电话，并协商好物业管理、水、电、煤气、电话的费用的分担问题，最好以书面形式明示，以减少不必要的经济纠纷。

　


[ 本帖最后由 李嘉欣 于 2007-11-20 00:23 编辑 ]

   买房之八大实用秘笈

首先声明，我是个比较彻底的购房外行，所以只能以外行人的视角来总结我买房的得失。至于房屋的结构、真正的内部品质，我无从谈起。特别说明的是，我的所谓秘笈只针对工薪阶层，大款们对此毫无参考的必要。

外行人买房，首先要选好房子的“大邻居”，即关注大部分业主的收入水准和素质水准。人以群分嘛，如果多数业主都属于特别有钱而有闲的阶层，你会觉得没有成就感；如果你的邻居、甚至是你相邻的几栋楼的住户本身根本无力购房，仅仅因为某某原因才与你共享同一小区，你就等着无休无止的头痛吧——今天这家可能喝酒行令到深夜，明天可能某家在院子里因办丧事吹吹打打、在院子里撒纸钱或在大街上弄些纸人纸马，后天可能哪个男人光着膀子拿条凳子坐在院子里与另一个男人大声说着脏话，让你不是滋味。房子是人生的大宗消费，中国工薪阶层换房的几率目前尚小，“择邻而居”确实为重中之重。

第二，买房要看光线是否充足。你的房子可以不户户朝阳，但必须光线尽可能好；否则你必须白天也开灯照明，那种感觉太不爽了。从这个角度上说，所谓“告别空调暖气时代”概念的前卫的高档房子你最好回绝，因为都是小窗户，白天都得开灯。

第三，至少有一间房能让阳光照射4小时以上，或者几间屋子冬天被阳光照射的时间总和在4小时以上。你不想让孩子享受衣被的“阳光的味道”吗？

第四，在财力上坚持“跳一跳够得上”的原则。比如，你现在有财力买两居，那就咬咬牙买三居；只有买三居的财力，不妨把牙咬碎买四居。否则，当你的财力渐渐大了，你会觉得你的房子太小了。在中国，换房对每个人来说并不是一件轻松的事。

第五，离孩子的学校近点，再近点；单位的远近可以次要考虑。单位可以不断换嘛。离学校近些，你换了大房子后这套也好出租。从这个角度说，如果一套离孩子学校远的房子你更满意，性价比更好，我还是建议你选择离学校近的那套性价比稍弱的房子。

第六，如果你的年龄在四十五岁以下，热爱工作，而在城里只能买得起一套两居或三居或四居，但在郊区则买得起Town House或别墅，建议你还是买城区的房子。汽油价涨到每升10元是早晚的事。再者，每天花两三小时在路上奔波，太辛苦，太不值得了。当然，如果你是某小单位的小头目，办公室有张床，而且是工作一周休息一周，就不用管这条建议了。如果你要投资郊区的房产也另当别论。

第七，如果有可能，尽量离你的父母或爱人的父母近些，再近些，必要时老人可以搭把手。但说句题外话，如果你能自己看孩子，最好自己看，老人溺爱孩子是本能。多数老人带大的孩子动作较慢，勇气不足。

第八，也是最后补充的一点。虽然你根本不可能每天甚至每月一次到亲水住宅或山景豪宅赏花吟水登高长啸，但还是尽可能让房子周边的环境好些，这些美景还可以留到退休后享用。小区如果有会所就更好，偶尔晚上有个应酬，你的老婆孩子可以在会所放心地吃饭游泳健身，而这些毕竟比小区之外的社会场所安全，你的生活品质也会得以提高。

假赠与、假合同逃二手房交易税不可取

《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》出台后，一定程度上抑制了房地产交易双方通过赠与方式达到避税目的的行为。但由于营业税和个税的征收，在交易过程中，卖方普遍将此部分增加的税费支出转嫁给买方，在一定程度上相当于抬高了房价，消费者购房负担加重。记者了解到，一些市民和房产中介为了逃避二手房交易应该缴纳的税款，还在纷纷想办法避税省钱。

    税收管理新办法抵制赠与避税
    中原地产三级市场部一位不愿具名的人士说，国家税务总局出台的抵制赠与避税的税收管理新办法，一方面通过购房时间上的再确定，另一方面从房屋再转让的个人所得税的征收标准和方式上，对房地产交易中为了规避正常税费转而采取赠与的方式转移房屋产权的做法进行了更严格的控制和打击，将在一定程度上抑制房地产交易双方通过赠与方式绕开真实买卖的正当途径从而达到避税目的的行为。

    她举例说，对于名为赠与，实则买卖的房屋权属转移方式，取消了受赠者曾经享受到的时间上的优惠。如果是以往未区分两类人群的赠与方式，这类购房者假借赠与买到的房屋并不重新计算购房时间，而现在他们通过赠与取得的房屋将重新认定购房日期，从而其再出售的免税（营业税、个税）日期将最多延长５年。

    同时，该类房屋的个人所得税征收办法将按照２０％的征收方法和规则来征收，不允许采用按转让收入×１％的方式计缴。因此如果是房屋品质较好，升值较快，且又找不全上次交易时所交纳的各项税费的相关凭据和发票，那么按照２０％缴纳个人所得税的税额将远远高于按１％征收。

    她建议，赠与的物业采用赠与的方式转移权属，买卖的物业采用交易方式进行过户。

    “黑白合同”：买卖双方利益都可能受损
    １０月１７日，记者到北京市昌平区东小口镇一家房产中介佯装买房，其工作人员向记者透露，二手房交易可以通过“黑白合同”达到逃税的目的。买卖二手房的双方签两份合同，送至房产交易中心登记的叫“白合同”，只供登记用；双方私下留存的叫“黑合同”，作为交易的真实成交价格。

    但北京市西直门附近的一家我爱我家门市店的店长对记者说，用“黑白合同”的方式逃避该缴纳的税款风险很大。首先，如果办理完过户手续后，买方以各种理由提出抗辩，卖方可能拿不到另外一份不过户的合同中所标的房款。因为，“黑白合同”属于以合法形式掩盖非法目的，这种合同属无效合同。

    “同时，如果通过‘黑白合同’的方式逃税被发现，税务机关不但可以对其进行税收追缴，严重的还可能涉及逃税罪，得不偿失。”该店长说。

    该店长说：“还有一点，如未来买方有意再出售，那么房价会以向房产交易中心提供的标价低于买卖双方实际成交价的合同为准，再次出售的价格与原始价格差额部分偏高，其要交纳的个人所得税也会较高。”

[ 本帖最后由 李嘉欣 于 2008-10-10 21:15 编辑 ]

     退房注意什么？


1.提早通知房东

　　租房者如果打算另迁新居,结束和现在房东的租赁关系,至少应该在迁移之前30天左右通知房东。因为出租者在这段时间里，可以重新找到租赁者，并在新的租赁者到来之前,对房子进行一些必要的清理和修缮。

　　2.清理一下房间

所谓清理房间，并不是让你请一个专业的清洁公司或让你买来价格昂贵的清洁物料去清扫，只不过是扫一下地板，把一些表面上的灰尘清扫一下。
搬迁已经够紧张了，但是租赁者应该接受那些烦琐而又真实的规则：走后清扫，为自己的行为负责，这样才会被接受。虽然不会花费多久的时间，但是可以给房东留下一个良好的印象,给双方的宾主关系划下一个愉快的句号。

　　3.房东进行退房前检查

在离开之前，房东一般会和租房者约定时间,来进行退房检查。
在你居住期间，如果你损坏了房间，那么，你将面对的要么是部分扣除抵押金要么完全扣除抵押金。如果损坏的成本超过了抵押金，那么还应赔偿。避免麻烦的最好的方法就是立刻修理或清算赔偿损坏的地方。

　　4.在退房或通知房主之后，租房人还能再居留多长时间？

你可以要求一些附加的时间来打扫并整理一些物件，这个要求一般是会得到允许的。具体时间因人而异,可以跟房东商量。但原则是：应该尽快收拾搬出,以便下一位客人搬来。

与人合租两三居 灵活变通就可住上一居室

北京已进入房屋租赁高峰，很多朋友抱怨租不到一居室。怎么办？著名的房屋中介公司“我爱我家”的相关负责人，给因租不到一居室而苦恼的朋友出了下面三个主意：
　　一、租个小两居
　　一居室的房子虽然价格便宜、适合居住，但由于市面上用于出租的一居室大多年代久远，户型落后，因此完全没法做到动静分离，衣服、家具、物品摆放无序，私密性也很差。小两居与一居室相比在价格上略高，但与狭小的一居室相比，其使用面积显然大些。在大多数租房人都朝“求租一居室”的独木桥上奋力拥挤时，你却能在价钱多的小两居出租房中充分筛选，找到十分适合自己的房子，多花点钱也等于物有所值。
　　二、合租两居、三居
　　外地朋友初来北京，一个人住并非最佳选择。找个伙伴一起合住对于自己却是好处多多。第一，两个人合住是花两个人的钱租一个房子，房租省了一半。第二，人多不寂寞。找个伙伴住在一起，归家时一盏点亮的灯和家里多出的许多欢笑，是一个人住所无法拥有的。第三，选择伙伴等于选择生活。比如找个老乡一起合住，可以一起说家乡话，做家乡菜；找个同行一起合住，可以共同讨论工作上共同感兴趣的东西；如找个兴趣爱好相同的人合住，一起爬山、一起跳舞……除了两人合租两居室，三人合租三居室外，还可考虑多人合租，共用客厅、厨房、卫生间等。
　　三、选择相对远一点儿的地段挑一居
　　如果你还是要住一居，在理想的地区又实在找不到合适的房子，建议您换个相对远一点的地段去试试。城铁的开通以及五环、六环公路的修建和新增公交线路，使得工作、出行的距离不再用小时来计算。二十分钟的步行与二十分钟的高速路在时间上没有区别。因而建议您租房时不要只考虑工作地点周边的房子，只要交通便利，距离相对远一点地段的一居室也可以考虑。

引用:

原帖由 李嘉欣 于 2007-11-19 01:22 发表
谢谢老二!

来恭喜1下~~~~~~~~

谢谢楼主提供的信息,辛苦了!

知道啦谢谢

不客气哦,忽忽...

问一下,我租的房子,房东不按国家正常的收费收取的我用电费用,这是不是违法的?比如说用电,现在分峰,谷,收费,房东不给我分,一律按它出的价收取.谢谢.

谢谢LZ，我正找租赁合同呢。

引用:

原帖由 喝水的鱼 于 2008-3-13 19:14 发表
问一下,我租的房子,房东不按国家正常的收费收取的我用电费用,这是不是违法的?比如说用电,现在分峰,谷,收费,房东不给我分,一律按它出的价收取.谢谢.

上次已经回答过你啦,忽忽...
希望大家都能找到好房东!

引用:

原帖由 草长莺飞 于 2008-3-20 17:55 发表
谢谢LZ，我正找租赁合同呢。

哈哈,不客气...资源共享.......